一、物业管理难题多
一是在物管费收取上，物管企业与业主常常不能统一意见，业主拒交物管费的现象较为普遍。二是物业管理人员以管理者自居，服务意识较差，服务质量不到位，业主投诉多。三是社区公共设施占有和使用权的意见分歧，往往成引发矛盾的焦点。四是房屋开发商往往直接从事物管或控制社区物管，形成垄断局面或既成垄断事实，使物管企业与业主之间地位不对等，许多业主感到被动接受了强加服务和强行收费。五是政府行政管理部门职责不清。物业管理涉及面广，问题复杂，如开发商遗留问题、消防占道、装修中的打墙穿洞、乱搭乱建、乱设摊点、噪声污染、油烟污染、宠物饲养、收取物管费、水电气费代收代缴等问题，涉及多个政府部门，单靠某一个部门难以解决。六是2002年及以前修建的住宅房屋，水电计量大多采用总、分表制，物管企业不仅要无偿地为供水供电部门代收代缴水电费，有时还要垫付业主欠缴的水费或电费，从而导致物管企业与供水供电部门及业主的矛盾。七是旧住宅区难以引入物业管理，生活环境得不到根本改善。八是物业管理政策法规建设滞后，导致物业管理区域界定难，物业管理专项维修资金缴纳管理和使用规范难等。
二、建立健全物业管理体制机制
一是区政府根据国家物业管理相关法规，及时出台《维修资金筹集、管理和使用办法》、《物业使用管理办法》、《业主委员会管理办法》等物管制度。二是成立区物管领导小组及其办公室，建立物业管理联席会议制度。在区房管局指导下，街道、社区居委会设立物管办公室，配备专职物管员，并落实好相应经费。三是从工程项目规划立项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议；将房屋公共维修基金的归集时间前置在商品房预售合同登记阶段；建立物业招投标竞争机制，物业服务费报审机制。四是建立物业管理综合信息系统，实现物业管理科学化和信息化。五是将物业矛盾纠纷纳入司法调解，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益事件。六是物业管理用房按建筑规模0.3%－0.5%提供，由房管部门核定，建立起物业管理用房长效机制。
三、加大政府对物业管理监管力度
一是督促水电部门尽快向所有最终用户收取费用，并承担物管区内水电气设备设施管理维护，研究解决好水电气供应管理、价格及代收费等问题。二是区政府尽快制定质价相符的物业服务费指导价格体系，对随意提高收费标准和乱收费的应依法查处。三是严格制定并执行物业管理公司准入和退出机制，对符合条件成立的物管公司，收取一定数额的保证金，防止带来社会遗留问题；年审时，对物管公司要有业主测评情况、街道及社区意见、社会公示等内容；对不具备条件和服务管理不到位并造成严重社会影响的，坚决予以退出，并规定再次进入的时间年限。四是对物管公司实行评级、评星制度，与所能够服务管理的小区规模、档次、数量及收费标准挂钩；统一制定物业服务管理合同；督促物管公司对服务内容、标准、收费依据及用途进行公示；建立物管企业和从业人员信用档案，增强物管公司及从业人员服务意识。五是规范业主委员会的运作模式。
四、合理使用房屋大修基金
目前，在房屋大修基金使用上存在两个问题：一是被开发商攫取或被物管公司乱用。二是住宅共用部位，共用设施设备需要维修时，房屋大修基金却提不出来，派不上用场。为了使房屋大修基金能取之于业主，用之于业主，建议：一是政府相关部门加大对开发商和物管企业的监管，对违规使用房屋大修基金的企业加大曝光和处罚力度，并要求企业对该基金的收取、上缴、使用情况及时向业主公示。二是政府有关部门应对可用于房屋大修基金的项目列出清单，对清单内的项目分为无条件维修类和应该维修类等，对无条件维修类的项目不必业主表决，应及时维修，以免有的业主“事不关己、高高挂起”，该维修的项目得不到维修。
五、加强对小区业主委员会工作的监督和指导
目前，不少小区业主委员会集决策和执行于一身。少数业主控制物业管理决定权，导致侵犯多数业主合法权益的现象时有发生。由于业主委员会制度不健全、运作不规范，专业知识匮乏，有的甚至为了谋取不合理利益，故意制造矛盾引发事端，负面影响较大，为此建议加大对业委会的培训和指导，尤其要帮助选好领导班子；设立准入门槛，推行业主委员会主任资格认证制度，促进物业小区自治水平的提高。
对市政协十一届五次会议
第221号提案的答复
王继良委员：
您好！您提出的“关于努力破解物业管理难题的提案”的提案收悉。感谢您对我市物业管理问题的重视与关注。现将办理情况答复如下：
为使我市物业服务行业更加规范、管理更加有效，市房产局参考北京、山东、沈阳、大连、鞍山、本溪等城市物业管理法规好的经验和作法，起草了我市《抚顺市住宅区物业管理办法》，为使该《办法》尽快出台，在组织不同层次的人员对《办法》（草案）进行了十余次讨论，充分征求意见、先后十易其稿的基础上，提交市政府法制办审批，配合法制办先后进行了近十次征求社会各界的意见，对《办法》进行了反复修改，但最终因各种原因，该《办法》未能出台。根据市人大的意见，市房产局在原《办法》（草案）的基础上，已完成《抚顺市物业管理条例》（草案）的起草工作并呈报市人大城建环境委员会，目前已对《条例草案》进行了四次修改，物业管理立法工作正在紧张进行之中，有望于今年年底前出台。
2009年9月，根据《抚顺市人民政府办公厅关于下放市级物业管理权和违法拆改房屋处罚权的通知》（抚政办发〔2009〕66号）精神，市房产局将物业资质审批权、日常管理权、行政处罚权下放各县区。权限下放后，各县区均设立了物业行政主管部门，根据工作需要，在各街道办事处、社区居委会相应的设立了物业管理的机构和人员，形成了市、区、街道、社区四级物业管理的体制。在此基础上，各县区结合本区域实际情况，都制定了相应的《物业管理方案》，落实责任，明确了区物业管理部门、街道办事处、社区居民委员会各级职责及物业小区管理的模式，管理内容，管理目标和标准和具体的保证措施，建立了管理规章制度。
按照国家和省建设厅关于前期物业管理招投标的要求，我市严格按照前期物业管理招投标的有关规定，要求房地产开发商在商品房预售前必须通过招标的方式选聘前期物业管理企业，实行前期物业管理。市房产局下发了《关于住宅小区物业管理实行招投标有关问题的通知》。建立了招投标组织机构，制定物业管理招投标评分标准，明确工作程序。但由于受招投标办法的限制，招标人均为开发建设单位，且招标人大多采用邀请招标的方式，使我市物业招投标管理工作难以进一步向市场化发展。这一点还需要我们在下一步工作中，深入探索研究和解决，建立和健全我市物业管理市场竞争机制。
为解决好影响我市物业管理健康有序发展的根本性问题，2011年8月以来，市房产局先后近十次同顺城区法院、市中法就物业服务收费等涉诉问题进行交流和座谈，安排和配合市中法先后召开了有物业服务企业、小区业主代表、小区业主委员会、社区居委会、街道办等多方面、多层次人员参加的座谈会，最后，就物业服务收费涉诉问题形成了有建设性的报告，提交有关部门，以便更好的促进此类问题的解决。在下一步的工作中，我们还将继续与司法部门进行沟通和探讨，就有关问题进行研究和探索，以期使我市物业管理工作走上健康、良性发展的轨道。
关于供水、供热、供电等问题，根据国务院《物业管理条例》的规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，并向最终用户收取费用。但由于专业公司的部门利益，即使国家、省、市有法规规定，专业公司也不执行，如供水、供电、供热等，对此，市房产局会同市自来水公司组织人员专程到沈阳等市进行了学习，了解外市对此方面的管理经验并进行了测算，后与政府相关主管部门进行多次商谈，但至今没有结果，在下一步工作中，我们将与相关部门继续沟通，以期尽早解决此类问题。
为了进一步规范我市物业服务市场，根据省住建厅《关于开展辽宁省物业服务企业服务行为专项检查的通知》精神，结合我市实际，市房产局于2010、2011年分别召开了有市领导、各县区领导、街道办、物业服务企业经理共180余人参加的动员大会，并在全市范围内开展了物业服务企业资质情况及服务行为集中检查活动。在检查的基础上，为我市96家检查合格的物业服务企业换发了新版资质证书，对在物业服务企业资质及服务行为检查过程中不合格的13家企业吊销了其资质证书。通过检查，强化了对物业服务企业的管理，物业服务企业内部管理制度得到进一步完善，同时建立了物业服务企业诚信动态监管机制，人民群众对物业服务满意度明显提高。
2009年9月，根据《抚顺市人民政府办公厅关于下放市级物业管理权和违法拆改房屋处罚权的通知》精神，市房产局将物业资质审批权、日常管理权、行政处罚权下放各县区。权限下放后，各县区均设立了物业行政主管部门，根据工作需要，在各街道办事处、社区居委会相应的设立了物业管理的机构和人员，在下放权限的基础上，市房产局配合各区政府和街道办事处，按照《物业管理条例》和《业主大会规程》的规定，指导业主组成业主大会筹备组，选举产生业主委员会。目前，我市共成立业主大会并选举产生业主委员会90余个。大部分业主委员会能够正常开展工作，发挥一定的作用，尤其是在商品住宅共用部位维修资金的使用和确定小区物业管理服务费收费标准等方面，业主委员会起到了不可或缺的作用。在小区的日常管理中，业主委员会发挥了监督物业管理企业，协调业主关系的很好的桥梁和纽带作用。
您的建议提的非常好，建议中提出的问题也是我们管理工作中的热点、难点问题，在下一步的工作中，我们还将继续与各县区政府进行沟通和探讨，就有关问题进行研究和探索，以期使我市物业管理工作走上健康、良性发展的轨道。我们坚信，有您的大力支持，我们一定能作好物业管理工作。
感谢您对我们工作的理解和支持。
